Česko a Praha
Není vůbec neobvyklé, že někdo odešel z Prahy nebo z Brna, protože si nemohl dovolit vlastní bydlení. To se zejména pro mladší generace stalo docela vzdáleným snem. Přitom ještě před dvaceti lety bylo vlastní bydlení pro obyčejného člověka docela dobře dosažitelné. Co se ale stalo a proč ceny letí tak dramaticky nahoru?
Situace v Česku, a především v Praze, je i v porovnání se zbytkem EU docela mimořádná. V dostupnosti bydlení, tedy v poměru mezi mzdami a cenami nových bytů, se Praha řadí mezi města s jednou z nejhorších situací v Evropě. Pořízení nové nemovitosti v Praze vyjde v průměru až na 15 hrubých ročních mezd, tedy také na 180 měsíčních platů. Pro srovnání, v Římě nebo Oslu stačí na pořízení vlastního bydlení jen osminásobek roční mzdy. Naše hlavní město je na tom až dvakrát hůře než některá jiná hlavní města. V roce 2024 se pak v Praze prodalo výrazně více bytů než v předchozích letech, přičemž cena za metr čtvereční u novostaveb v průměru převyšuje 160 000 korun. Na prestižní Malé Straně se cena vyšplhala až na 191 000 korun za metr čtvereční.
Nabídka nestíhá poptávku
Základy tohoto problému jsou docela jednoduché. Ve velkých městech chce bydlet stále více lidí, ale nových bytů vzniká až zoufale málo. Tento trend se ale v nejbližší budoucnosti nejspíše měnit nebude. Velká města totiž nabízejí mnohem více pracovních příležitostí, univerzit, nemocnic i kulturního vyžití. Nabídka bytů ale silně nestíhá.
Stavební řízení totiž v Česku patří k jednomu z nejpomalejších na světě. Nové byty se sice staví, ale jejich cesta od návrhu až po kolaudaci trvá klidně i několik let, v nejhorším případě až 10 let. Pro srovnání, v Belgii trvá proces developerského projektu 6 měsíců, v Praze to je 7 let. Výsledkem je, že poptávka ve velkých městech, jako je Praha nebo Brno, převyšuje to, co se reálně postaví. Nedostatek novostaveb tak táhne nahoru i ceny starších bytů.
Byty jako investice
Dalším faktorem zdražování je to, že byty přestaly být jen místem k životu a staly se z nich spíše investice. Zejména po roce 2012, kdy byly nízké hypoteční sazby kolem dvou procent, začali investoři ve velkém nakupovat byty pro zhodnocení svých peněz.
Má to docela jednoduchou logiku. Byt se pronajímá a zároveň roste na hodnotě. V extrémních případech zůstanou byty úplně prázdné a jen nabírají na hodnotě. Výsledkem je situace, kdy o byty soutěží dvě skupiny s velmi rozdílnými finančními možnostmi: lidé, kteří potřebují někde bydlet, a investoři, kteří se snaží vydělat. Právě investoři mají zpravidla větší kapitál a snadněji přistoupí na vyšší cenu, což ji dále tlačí nahoru.
Airbnb
Dalším hodně diskutovaným tématem ohledně bydlení jsou krátkodobé pronájmy, například Airbnb byty. Ty nejsou samy o sobě hlavním viníkem vysokých nájmů, ale mají na ně značný vliv. Celkově je v Praze 7 500 až 9 000 bytů určených ke krátkodobému pronájmu. Průměrné nájemné za běžný byt bylo v roce 2020 330 korun za metr čtvereční měsíčně. Když ale během covidu Airbnb kolísalo, část bytů se přesunula na klasický nájemní trh. Cena nájmů pak klesla až na 280 korun za metr čtvereční.
Hypotéky a úrokové sazby
Ceny bytů reagují ruku v ruce na výši úrokových sazeb hypoték. Když jsou sazby nízké, lidé si mohou půjčit více peněz a jsou ochotni také více zaplatit. Ceny proto potom rostou. Když naopak sazby rostou, jako se to stalo po roce 2021, trh se zasekne a poptávka klesne.
Kombinace rekordní inflace, která v roce 2022 dosáhla 15,1 procenta, a vysokých hypotečních sazeb způsobila obrovský růst poptávky po nájemním bydlení. Lidé, kteří si plánovali koupit vlastní byt, museli zůstat v nájmu. To sice zchladilo trh s vlastním bydlením, ale výrazně to prodražilo nájmy.
Proč to nejde snadno vyřešit
Může se zdát, že tento problém má jednoduché řešení. Postaví se více bytů a jejich cena proto klesne. Realita je ale o něco komplikovanější. Výstavba nových čtvrtí může narazit na odpor stávajících obyvatel. Ti se často bojí přehlcení města a jeho služeb, ztráty zeleně nebo dopravního přetížení. Politici proto nutně nechtějí prosazovat výstavbu na úkor voličů.
Zároveň ale velká výstavba nemusí nutně ceny snížit, pokud poptávka roste stále rychleji než výstavba. Příkladem je japonské Tokio, kde se sice staví enormní množství bytů, ale ceny jsou stále obrovské. Na druhé straně je San Francisco, kde přísné regulace výstavby způsobily jedny z nejvyšších cen bydlení na světě.
Závěr
Drahé bydlení ve velkých městech není výsledkem jedné příčiny, ale souhry několika vzájemně provázaných faktorů: pomalé výstavby, investičního nakupování bytů, turistických pronájmů, nízkých úrokových sazeb v minulosti a rostoucí urbanizace. Praha je přitom v evropském srovnání extrémním případem, kde se tyto faktory sešly dohromady s mimořádnou silou.
Jedno jednoduché řešení bohužel neexistuje. Bude potřeba kombinace zrychlení stavebního řízení, regulace investičního nakupování bytů a promyšlené bytové politiky státu i měst. Bez toho se situace u nás jen těžko zlepší.
Zdroje: Seznam Zprávy, e15, Český královský institut, ČT24
